Аргументы для сомневающихся инвесторов и застройщиков
На первый взгляд… В жилищном строительстве, места хранения автомобилей воспринимаются инвестором-застройщиком как обременение для бизнеса.
Если подумать, то… Строительство паркингов может стать доходным делом!!!
В чём идея? Использовать правило:
«Чтобы получить от паркингов
доход, важно создать хорошие
условия для бизнеса». Вот они:
1. В паркингах предусматриваются места на первом этаже исключительно для коммерческого использования, причём не только по профилю обслуживания автолюбителей (мойки, шиномонтажные мастерские, магазины сопутствующих товаров, офисы страховых компаний, коммерческие МРЭО, классы подготовки водителей, сервисные комплексы по пред рейсовой подготовке автомобилей, зарядные и аккумуляторные базы, камеры хранения сезонных автошин). Такие помещения составляют от 10 до 30 процентов площади паркинга (нормативные документы разрешают), и выкупаются в первоочередном порядке ещё до возведения второго этажа. Из практике, затраты на строительство паркинга окупаются одной лишь продажей коммерческих площадей (даже их 20-30%: см. ниже расчёты и примеры).
2. Строительство стандартного 5-этажного паркинга предусматривает покупку инвесторами машиномест для последующей сдачи их в аренду.
Возвратность вложений при таком подходе наступает для инвестора через 3,5 года, что намного превосходит аналогичный показатель для квартир, выкупленных с целью вложения средств в жильё для сдачи последующей сдачи в аренду. Кроме того, при сдаче в аренду машиномест у владельца нет «головной боли» с меблированием и ремонтом, из-за коммунальных платежей, всевозможных негативных ситуаций с соседями и т.д.
Таким образом, помимо продажи коммерческих помещений на первом этаже, предусматривается продажа машиномест инвесторам, собирающимся сдавать такие места в аренду. Это – 50% средств, поступающих от продажи площадей в паркинге, начиная со второго этажа, что даёт «быстрый» доход застройщику и перекрывает выплату возможных процентов по кредиту, если таковой потребуется.
3. Строительство паркинга нужно планировать заранее, а возводить в период, когда близлежащие дома заселены или активно заселяются. Тогда спрос на машиноместа в паркинге возрастает по мере ухудшения ситуации с парковкой машин возле дома. В этом варианте, возможна продажа в течение полугода половины площадей паркинга, начиная со второго этажа и выше, и сдача застройщиком второй половины в аренду, что принесёт окупаемость вложений в эту часть проекта через 3, 5 года.
Желательно, получить типовой расчёт и примеры?
1. Паркинг на 300 машин можно разместить в 5-этажном здании общей площадью (300 м/мест х 35 кв. метров на машину, с учетом въездных рамп и поэтажных проездов) 10 540 квадратных метров. Площадь каждого этажа –1 800- 2000 кв. метров.
2. Себестоимость такого паркинга, при условии, что верхние (парковочные) этажи будут строиться как проветриваемые и неотапливаемые (что позволяют действующие СНиП) составляет, из практики 2015-года, 150 — 160 миллионов рублей.
3. Первый этаж проектируется под нежилые помещения, в т.ч. с высотой потолков около 4,5 метров. Доля коммерческих помещений составит 20 % от всей площади здания.
4. Продажа коммерческих площадей в паркингах по средней для Санкт-Петербурга в 2015-м году цене 60 – 80 тысяч рублей за квадратный метр (2000 кв. метров х 60-80 тыс. руб. за кв. метр) позволит получить до 160 млн. руб. Указанные денежные средства составят не менее 80% себестоимости строительства всего паркинга. Если долю коммерческих площадей довести до 30% (действующие нормативные документы разрешает), то строительство паркинга окупается только продажей коммерческих площадей.
5. К этому добавляется приобретение машиномест в паркингах для последующей сдачи их в аренду. Так, покупка инвестором от 8 до 10 машиномест, по общей стоимости сопоставимая с приобретением одно- двухкомнатной квартиры, дает в случае приобретения площадей в паркинге в два раза больший приток арендных платеже (50-60 тыс. против 20-25 тыс. руб.). Кроме прочего, вложения в парковочные места не требуют от инвестора организационных хлопот, но «отбиваются» в два раза быстрее. Динамика приобретения инвестиционных квартир с момента открытия продаж показывает, что инвестиции необходимого объёма привлекаются в течение нескольких недель. Соответственно, подобную динамику можно создать и для приобретения машиномест, планируемых для сдачи их в аренду в паркингах.
Застройщику такая схема позволяет привлекать денежные средства уже на ранних этапах строительства.
Практическое воплощение: убедитесь!
Возможны ли другие варианты размещения машин в паркингах?
Конечно! Вот некоторые варианты:
а). Подземные паркинги жилых домов.
Рекомендуется применение двухъярусных зависимых механизированных парковочных систем, идеально подходящих для семейной парковки. Несмотря на резкий рост курса валют, стоимость одного парковочного модуля на две машины составляет в 2015 году около 200 тысяч рублей (сюда входят: изготовление, доставка, монтаж, пусконаладка).
Обязательное условие: при высоте подвала от 4,0 до 4,2 метра, клиент покупает одно машиноместо по цене 1-1,2 млн. руб. (в зависимости от цены застройщика). Имея два автомобиля, он должен купить два машиноместа, затратив около 2,5 млн. руб.
При наличии механизированных систем, цена машиноместа составит (1,2+ 0,2) около 1,5 миллиона рублей.
б). Паркинги на придомовых территориях.
Во всех дворах новых кварталов проектируются рекреационные зоны, детские и спортивные площадки. Возможно их размещение на крышах подземных и заглубленных паркингов. При этом можно использовать механизированные двухъярусные парковки, в соответствии с пунктом (а).
в). Паркинги в исторической части города и у объектов коммерческой недвижимости (гостиницы, рестораны, бизнес-центры и др.)
Возможно применение небольших по емкости (от 16 до 24 машиномест) механизированных парковок, пристраиваемых к брандмауэрным стенам, или встраиваемых в существующие здания с сохранением исторических фасадов.
Мы предлагаем инвесторам и застройщикам паркингов и парковок:
- Бизнес-консультации, выезд на объекты, разработку ТЭО инвсетпроектов
- Разработку проектов оптимизации парковочного пространства
- Проектирование и строительство «под ключ» многоэтажные классических и механизированных паркингов и парковок
- Поставку парковочного оборудования и осуществление шеф-монтажа на территории Российской Федерации и в странах Таможенного Союза
